No compres solo mirando el precio del anuncio
El importe publicado en el portal es solo el punto de partida. No incluye impuestos, gastos de compra, reforma, muebles, financiación, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacancia ni margen para imprevistos. Comprar sin ese desglose suele inflar la rentabilidad aparente y dejar la operación más ajustada de lo que parecía.
Si quieres estimar cuánto dinero necesitas de verdad, puedes empezar con la guía cuánto necesito para comprar un piso y contrastar después con la calculadora de rentabilidad.
- •Impuestos de compra (ITP, IVA u otros según el caso)
- •Notaría, registro y gestoría
- •Reforma, muebles y puesta a punto
- •Financiación: entrada, cuota y coste del crédito
- •Comunidad, IBI, seguro y mantenimiento
- •Vacancia y margen para imprevistos
Qué analiza CalculaPiso
El análisis ordena la operación en bloques que puedes revisar por separado o en conjunto. No sustituye una visita ni la documentación de la finca, pero ayuda a detectar pronto si merece más estudio, negociación o descarte.
Precio real CalculaPiso
Suma compra, impuestos, gastos de entrada, reforma, muebles, financiación y colchón mínimo.
Comparativa €/m² con la zona
Contrasta el precio por metro con referencias orientativas del barrio o ciudad.
Coste total con y sin reforma
Dos lecturas del desembolso según entres tal cual o inviertas en obra.
Liquidez necesaria
Cuánto capital necesitas disponible para cerrar la operación sin quedarte en cero.
Rentabilidad bruta y neta
Del anuncio atractivo al rendimiento después de gastos y coste real.
Cash-flow mensual
Si el alquiler cubre cuota, comunidad, impuestos, seguro y vacancia.
Escenarios de salida
Alquilar, reformar y alquilar, o reformar y vender con lectura de margen.
Riesgos y palancas de negociación
Detecta descuentos legítimos antes de ofertar por el precio pedido.
Precio objetivo y techo máximo
Rango orientativo donde la operación empieza a encajar con tus criterios.
Dictamen orientativo
Síntesis clara: analizar más, negociar o descartar según los números.
Precio real CalculaPiso
El precio real es la cifra que refleja lo que de verdad cuesta entrar en la operación y operarla con margen. No es el precio del anuncio ni la cuota hipotecaria aislada: es la suma de todo lo que comprometes al comprar.
Fórmula base
Precio real = precio de compra + impuestos + gastos + reforma + muebles + coste financiero + colchón
Sobre esa base se miden rentabilidad neta, liquidez necesaria y escenarios de salida. El método CalculaPiso usa este concepto como eje de todo el análisis.
Escenarios de inversión
Una misma vivienda puede leerse de formas distintas según tu plan: alquilar tal cual, reformar para renta o reformar para vender. En cada escenario conviene mirar capital, renta o precio de salida, margen, liquidez y riesgo.
Alquilar sin reforma
Capital empleado
Entrada, gastos de compra y colchón sin presupuesto de obra.
Renta esperada
Alquiler realista según estado actual, planta y demanda de la zona.
Margen
Rentabilidad neta y cash-flow con el piso tal como está.
Liquidez
Reserva para vacancia, reparaciones y primeros meses de operación.
Riesgo
Desgaste, rotación alta o alquiler por debajo del mercado si el piso está muy justo.
Reformar y alquilar
Capital empleado
Coste real más presupuesto de reforma y tiempo sin ingresos durante la obra.
Renta esperada
Alquiler tras la mejora, solo si el mercado paga más por esa intervención.
Margen
Diferencia entre renta extra y coste de obra, financiación y vacancia.
Liquidez
Capacidad de afrontar imprevistos de obra y meses hasta encontrar inquilino.
Riesgo
Sobredimensionar la reforma o asumir un alquiler optimista tras la obra.
Reformar y vender
Capital empleado
Compra, gastos, obra, holding y coste financiero hasta la venta.
Renta esperada
Precio de salida orientativo según estado final y demanda de reventa.
Margen
Beneficio bruto menos todos los costes y el tiempo inmovilizado.
Liquidez
Tesorería para sostener la operación hasta vender sin presión.
Riesgo
Tiempo de venta, sobreprecio de salida y cambios del mercado local.
Para profundizar en el dinero que entra y sale cada mes, revisa la guía de cash-flow inmobiliario.
Riesgos y palancas de negociación
Un buen análisis no solo busca rentabilidad: también detecta motivos legítimos para negociar el precio, pedir reparaciones o descartar la operación antes de invertir tiempo y capital. La guía cómo negociar el precio de un piso desarrolla este enfoque con un ejemplo práctico.
- Finca antigua con instalaciones obsoletas
- Sin ascensor en edificio de varias plantas
- Derramas pendientes o previstas en la comunidad
- Reforma estructural, humedades o fontanería pendiente
- Certificado energético deficiente
- Precio por m² por encima de referencias de la zona
- Muchos meses publicado sin cerrar operación
- Alquiler esperado poco realista frente al mercado
Qué incluye el análisis CalculaPiso
El Informe Premium aplica un marco de evaluación orientativo que ordena la operación en bloques claros: coste real, mercado, liquidez, rentabilidad, riesgos y dictamen.
Coste real de compra
Precio, impuestos, notaría, registro, reforma, muebles, financiación y colchón.
Comparativa de mercado
Precio por m² frente a referencias de zona y margen frente al mercado.
Liquidez necesaria
Cuánto dinero necesitas aportar realmente para comprar, reformar y no quedarte sin margen.
Rentabilidad y cash-flow
Alquiler esperado, gastos recurrentes, cuota hipotecaria y dinero libre mensual.
Riesgos y palancas
Ascensor, planta, finca, derramas, certificado energético, reforma y negociación.
Dictamen orientativo
Analizar, negociar o descartar según margen, riesgo y coste real.
Empieza con el Informe Premium
Por 9,99 €, recibe una lectura orientativa de la operación con coste real, rentabilidad, cash-flow y riesgos principales.
Próximamente: análisis ampliado con comparativa de mercado, reforma y escenarios de salida.
Qué necesitas enviar
Cuanta más información aportes, más afinado puede ser el análisis. Si falta algún dato, se trabajará con supuestos prudentes y quedará indicado en la lectura final.
- URL del anuncio
- Precio de venta
- Ciudad o zona
- Metros cuadrados
- Fotos o plano, si los tienes
- Alquiler estimado o rango de renta
- Presupuesto de reforma, si existe
- Financiación prevista (entrada, plazo, tipo orientativo)
- Objetivo: vivir, alquilar o vender
Preguntas frecuentes
Dudas sobre el análisis de inversión
¿Es una tasación oficial?
No. El análisis de CalculaPiso es orientativo y educativo. No sustituye una tasación oficial ni un informe técnico emitido por un profesional habilitado.
¿Sirve para negociar el precio de un piso?
Sí, como apoyo para estructurar una oferta con números: coste real, rentabilidad, cash-flow y palancas detectadas. La decisión final y la negociación siguen siendo tuyas.
¿Qué diferencia hay entre coste real y precio del anuncio?
El precio del anuncio es lo que pide el vendedor. El coste real incluye impuestos, gastos de compra, reforma, muebles, financiación y colchón de liquidez. Es la base para medir rentabilidad neta con criterio.
¿Puedo analizar un piso para alquilar?
Sí. El análisis contempla alquiler esperado, gastos recurrentes, vacancia, financiación y cash-flow mensual para ver si la operación aguanta como inversión en renta.
¿Puedo analizar una operación de reforma y venta?
Sí. Puedes plantear escenarios de reformar y vender, contrastando capital empleado, tiempo de la operación, coste de obra y margen de salida orientativo frente al mercado.