CalculaPiso
Calcula antes de firmar
Calcula la rentabilidad real de un piso en alquiler
Introduce precio de compra, financiación, ITP por comunidad, alquiler esperado y gastos anuales. Calcula rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash-flow mensual, cash on cash, ROCE y capital necesario antes de comprar.
No solo precio
Incluye ITP, gastos, reforma, muebles y financiación.
No solo alquiler
Descuenta IBI, seguro, comunidad, mantenimiento y vacancia.
No solo rentabilidad
Mira si la operación genera caja o depende de revalorizarse.
1. Datos de compra
ITP estimado aplicado
6%
Tipo general orientativo.
2. Financiación e ingresos
3. Gastos anuales
¿Qué significa cada resultado?
Estos indicadores te ayudan a entender si una vivienda puede ser una buena inversión o si, aunque parezca rentable, necesita demasiado capital, genera poco flujo de caja o depende demasiado de una futura revalorización.
Capital necesario
Es el dinero que tienes que aportar de tu bolsillo para comprar la vivienda: entrada, impuestos, gastos, reforma, mobiliario y otros costes no financiados.
Cash-flow mensual
Es lo que te queda cada mes después de cobrar el alquiler, pagar los gastos estimados y descontar la cuota hipotecaria.
Rentabilidad bruta
Compara el alquiler anual con el coste total de compra. Es útil para una primera criba, pero no incluye todos los gastos ni el efecto de la financiación.
Rentabilidad neta antes de hipoteca
Tiene en cuenta ingresos por alquiler menos gastos anuales como IBI, seguro, comunidad, mantenimiento y meses vacíos.
Cash on cash
Mide la rentabilidad anual del dinero que realmente has puesto de tu bolsillo después de pagar gastos e hipoteca.
ROCE
Mide el rendimiento del capital empleado antes de descontar la financiación. Sirve para comparar operaciones con distinto nivel de deuda.
ITP estimado
Es el impuesto de transmisiones patrimoniales estimado según la comunidad autónoma y el uso de la vivienda.
Coste total de compra
Suma el precio de compra, ITP, notaría, registro, gastos de hipoteca, reforma, comisión y mobiliario.
Rentabilidad bruta no es rentabilidad real
La rentabilidad bruta puede servir como primera criba, pero no debería ser la base de una decisión de compra. Una operación inmobiliaria necesita descontar gastos recurrentes, impuestos, vacancia, mantenimiento, financiación y posibles imprevistos.
El cash-flow es el test de resistencia
Una inversión puede parecer atractiva sobre el papel y aun así tensionar tu liquidez cada mes. El cash-flow te ayuda a ver si la operación aguanta cuando aparecen costes, meses vacíos o una cuota hipotecaria exigente.
No compras un piso, compras una operación
El inmueble puede ser bueno y la operación estar mal planteada. Precio, deuda, alquiler, gastos, fiscalidad, liquidez y salida deben analizarse juntos antes de firmar.
Costes que muchos inversores olvidan
Muchos pisos parecen rentables porque se analizan con una cuenta demasiado simple: precio de compra frente a alquiler mensual. El problema es que una inversión inmobiliaria real tiene más capas. Antes de comprar, conviene revisar gastos fijos, gastos variables, impuestos, financiación y margen de seguridad.
Escenarios que deberías probar antes de comprar
Una buena inversión no debería funcionar solo en el escenario perfecto. Antes de comprar, conviene comprobar qué ocurre si el piso tarda más en alquilarse, si el alquiler real es inferior al esperado, si suben los tipos o si aparece una reforma mayor de la prevista.
Piso vacío 1 o 2 meses
La hipoteca, el IBI, la comunidad y el seguro siguen aunque no haya alquiler.
Alquiler un 10% inferior
El anuncio puede ser optimista. El alquiler real de cierre puede reducir mucho la rentabilidad.
Subida de tipos
Si la financiación se encarece, el cash-flow puede pasar de positivo a negativo.
Reforma más cara
Una desviación de 5.000 € o 10.000 € cambia el capital necesario y el retorno real.
Informe premium
¿Quieres saber si esta inversión aguanta escenarios reales?
La calculadora te da una primera estimación. El Informe Premium analiza vacancia, subidas de tipos, bajadas de alquiler, gastos extraordinarios, cash-flow, rentabilidad neta, riesgos de la operación y comparativa orientativa frente al S&P 500.
✓ Piso vacío 1 o 2 meses
✓ Subida de tipos +1 % y +2 %
✓ Rentabilidad neta y cash-flow
✓ Mapa de riesgos de la operación
✓ Capital necesario y colchón
✓ Veredicto final de la inversión
Calculadora ITP Madrid
Calcula el ITP de una vivienda usada en la Comunidad de Madrid.
Gastos compra vivienda Madrid
Revisa impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y otros gastos.
Cuánto necesito para comprar
Estima entrada, impuestos, gastos y colchón antes de firmar.
Preguntas frecuentes
Dudas frecuentes sobre rentabilidad inmobiliaria
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso en alquiler?
Una forma básica es comparar el alquiler anual con el coste total de compra. Para un análisis más realista conviene descontar gastos, vacancia, impuestos, financiación y mantenimiento.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta usa el alquiler anual frente al coste de compra. La rentabilidad neta descuenta gastos como IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses vacíos.
¿Qué es el cash-flow mensual?
Es el dinero que queda cada mes después de cobrar el alquiler y pagar gastos estimados y cuota hipotecaria. Es una medida clave para saber si la operación aguanta.
¿Qué es el cash on cash?
El cash on cash mide la rentabilidad anual del dinero que realmente has aportado de tu bolsillo, teniendo en cuenta financiación, gastos y flujo de caja.
¿Por qué una inversión rentable puede tener cash-flow negativo?
Porque puede generar una rentabilidad teórica aceptable antes de financiación, pero la cuota hipotecaria, los gastos, la vacancia o los impuestos pueden consumir la caja mensual.