Entrada
20%
Parte del precio que normalmente no financia el banco si concede una hipoteca al 80%.
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Guía de compra de vivienda
Cuánto dinero necesitas para comprar un piso
Comprar una vivienda no empieza con la cuota hipotecaria. Empieza con saber si tienes suficiente ahorro para cubrir entrada, impuestos, gastos de compra, financiación, muebles, reforma y un colchón mínimo después de firmar.
Regla rápida
El 20% de entrada no suele ser suficiente
Si el banco financia el 80% del precio de compra, tendrás que aportar aproximadamente un 20% como entrada. Pero ese no es el coste total de la operación. Después llegan impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, reforma, muebles, mudanza e imprevistos.
Por eso, una referencia prudente es tener ahorrado entre el 25% y el 35% del precio de la vivienda. En operaciones ajustadas, especialmente si hay reforma o gastos adicionales, puede hacer falta incluso más.
Entrada
20%
Parte no financiada por el banco.
Impuestos
6%-10%+
ITP en usada o IVA/AJD en vivienda nueva.
Otros gastos
1%-5%+
Notaría, registro, gestoría, tasación, reforma y muebles.
Ejemplo rápido
Piso de 250.000 €
Entrada aproximada
50.000 €
Impuestos y gastos
15.000 € - 25.000 €
Reforma, muebles y colchón
10.000 € - 20.000 €
Ahorro recomendado
75.000 € - 95.000 €
Ejemplo orientativo. La cifra real depende de comunidad autónoma, tipo de vivienda, financiación, estado del inmueble y gastos concretos de la operación.
Desglose
Gastos que deberías calcular antes de comprar
El error habitual es mirar solo la entrada. Pero el coste real de comprar una vivienda incluye impuestos, gastos de formalización, costes hipotecarios, gastos de puesta a punto y un margen mínimo para no quedarte sin liquidez.
ITP o IVA
6%-10%+
En vivienda usada suele aplicarse ITP. En vivienda nueva, IVA y AJD.
Notaría
600-1.200 €
Coste de formalizar la compraventa ante notario. Varía según precio y operación.
Registro
300-800 €
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Gestoría
300-600 €
Tramitación de impuestos, inscripción y coordinación documental.
Tasación
300-600 €
Necesaria si vas a pedir hipoteca y el banco exige valorar la vivienda.
Reforma y muebles
Variable
Puede cambiar por completo el dinero real necesario para entrar en la vivienda.
Colchón mínimo
5.000-10.000 €+
Margen para no quedarte sin liquidez tras firmar, mudarte o empezar a pagar cuota.
1. Entrada
La parte que el banco no financia
En muchas operaciones, el banco puede financiar hasta el 80% del precio de compra o del valor de tasación. El comprador debe aportar el resto con ahorros propios.
2. Impuestos
ITP o IVA según el tipo de vivienda
Si compras vivienda usada, normalmente pagarás ITP. Si compras vivienda nueva, lo habitual es pagar IVA y AJD. Este bloque puede ser uno de los más importantes del coste inicial.
3. Colchón
No te quedes a cero tras comprar
Además de entrada e impuestos, conviene mantener margen para mudanza, muebles, reparaciones, comunidad, suministros e imprevistos.
Entonces, ¿cuánto deberías tener ahorrado?
Una estimación prudente es calcular al menos un 30% del precio de la vivienda. Esto cubre una entrada habitual del 20% y una parte adicional para impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y otros costes de la compra.
Para un piso de 250.000 €, tener entre 75.000 € y 95.000 € ahorrados puede ser una referencia prudente si quieres cubrir entrada, impuestos, gastos y conservar algo de margen. Para un piso de 300.000 €, la cifra puede acercarse a 90.000 € - 110.000 € dependiendo de la comunidad autónoma, el banco y el estado de la vivienda.
El cálculo exacto cambia según si la vivienda es nueva o usada, la comunidad autónoma, el perfil del comprador, las condiciones del banco, el valor de tasación, la reforma necesaria y los gastos concretos de la operación.
Antes de firmar
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Si ya tienes un piso en mente, el Informe Premium analiza capital necesario, rentabilidad, cash-flow, escenarios de estrés y riesgos principales antes de comprar o invertir.
Compra en Madrid
Gastos de compra de vivienda en Madrid
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Preguntas frecuentes
Dudas frecuentes sobre el ahorro necesario para comprar piso
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso?
Como regla prudente, muchas operaciones requieren entre el 25% y el 35% del precio de la vivienda ahorrado. Esto incluye entrada, impuestos, gastos de compra y un colchón mínimo de seguridad.
¿Es suficiente tener el 20% de entrada?
Normalmente no. El 20% puede cubrir la parte no financiada por el banco, pero además hay que pagar impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, posibles gastos de hipoteca, muebles, reforma e imprevistos.
¿Qué gastos hay además de la entrada?
Además de la entrada, suelen existir impuestos como ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación, gastos hipotecarios, mudanza, reforma, muebles, suministros e imprevistos.
¿Cuánto necesito para comprar un piso de 250.000 €?
Para un piso de 250.000 €, una estimación prudente puede situarse entre 75.000 € y 95.000 € si quieres cubrir entrada, impuestos, gastos, posibles muebles o reforma y conservar algo de colchón.
¿Cuánto colchón debería mantener después de comprar?
Depende de tus ingresos y estabilidad, pero conviene no quedarse a cero. Mantener varios meses de gastos fijos puede ayudarte a cubrir reparaciones, mudanza, suministros o imprevistos tras la compra.