Calculadora de precio real de una vivienda
Calcula el Precio Real CalculaPiso de una vivienda: suma impuestos, gastos, reforma, financiación y colchón. Compara escenarios con y sin reforma, estima cash-flow, reventa y obtén un dictamen orientativo antes de comprar.
Resumen ejecutivo
Qué analiza
Coste total de entrada
Impuestos, gastos de compra, reforma, muebles, financiación y colchón de liquidez.
Qué calcula
Escenarios y rentabilidad
Con y sin reforma, cash-flow, reventa estimada y margen sobre el coste real.
Qué decisión ayuda
Dictamen orientativo
Si conviene analizar más, negociar el precio o descartar la operación.
1. Compra y superficie
2. Impuestos y reforma
ITP estimado: 6% — 9000 €
Tipo general orientativo.
3. Financiación
4. Alquiler y reventa
Desglose del coste real
Comparativa: sin reforma vs con reforma
Sin reforma
- Coste real
- 172.500 €
- Liquidez necesaria
- 52.500 €
- Alquiler esperado
- 800 €/mes
- Cash-flow mensual
- +121 €
Con reforma
- Coste real
- 198.500 €
- Liquidez necesaria
- 78.500 €
- Alquiler esperado
- 900 €/mes
- Cash-flow mensual
- +201 €
Diferencia de coste real por reforma: 26.000 €. Diferencia de liquidez necesaria: 26.000 €.
Desglose mensual
Cash-flow mensual
+121 €
Desglose mensual
Cash-flow mensual
+201 €
Escenario de reventa
Valor de salida estimado
180.000 €
2400 €/m² × 75 m²
Coste real con reforma
198.500 €
Base de comparación para el margen
Margen estimado de reventa
-18.500 €
-9,3% sobre coste real
Dictamen final orientativo
Descartar
Con estos supuestos la operación queda muy ajustada en liquidez, caja mensual o margen de salida. Mejor buscar otra oportunidad.
Falta liquidez estimada: 38.500 € respecto a la entrada disponible.
¿Quieres profundizar en la operación?
Consulta el método CalculaPiso, la guía de cash-flow inmobiliario o el servicio de análisis de inversión.
Resultado orientativo. No constituye tasación oficial ni asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Los cálculos dependen de los supuestos introducidos y pueden variar según la operación concreta.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre el precio real de una vivienda
¿Qué es el precio real de una vivienda?
Es la suma orientativa de todo lo que cuesta entrar en la operación: precio de compra, impuestos, gastos de formalización, reforma, muebles y colchón de seguridad. Sirve para medir la inversión con criterio, no solo con el importe del anuncio.
¿Por qué el precio del anuncio no es el coste real?
Porque el anuncio no incluye ITP, notaría, registro, gestoría, tasación, reforma, muebles, colchón de liquidez ni el efecto de la financiación en la caja mensual. Ignorar esos conceptos suele inflar la rentabilidad aparente.
¿Cómo afecta la reforma al coste total?
La reforma se calcula sobre los m² útiles y se suma al coste real. Puede mejorar el alquiler o el precio de reventa, pero también aumenta la liquidez necesaria y el riesgo si el presupuesto o el plazo se desvían.
¿Cómo calcular la liquidez necesaria para comprar?
Resta el importe financiado por el banco al coste real total (con o sin reforma). Ese es el capital que necesitas disponible en el momento de la compra, además de mantener un colchón para imprevistos.
¿Esta calculadora sirve como tasación oficial?
No. Los resultados son orientativos y educativos. No constituyen tasación oficial ni asesoramiento financiero, fiscal o legal. Revisa siempre los números con profesionales antes de comprar.