Los 7 filtros del método
Cada filtro responde a una pregunta distinta. No sirve de nada calcular rentabilidad si no sabes cuánto puedes pagar, ni fijar precio máximo si no has revisado la finca o la demanda de alquiler en la zona.
Filtro 1
Presupuesto real
Define cuánto puedes pagar de verdad con tu ahorro disponible, sin confundir precio de anuncio con capacidad de compra. Incluye margen después de la operación.
Filtro 2
Coste total de compra
Suma entrada, impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, reforma inicial y puesta a punto. El precio del portal rara vez es el coste total.
Filtro 3
Rentabilidad neta
Mide si el alquiler compensa después de gastos, vacancia, impuestos y mantenimiento. La rentabilidad bruta solo sirve como primer filtro.
Filtro 4
Financiación y cuota
Comprueba si la hipoteca deja cash-flow razonable y si aguantarías la cuota con tipos más altos o meses sin inquilino.
Filtro 5
Zona, demanda y liquidez
Evalúa si hay demanda real de alquiler, cuánto tardarías en encontrar inquilino y si podrías vender con relativa facilidad si necesitas salir.
Filtro 6
Estado del inmueble y comunidad
Revisa finca, instalaciones, derramas, ascensor, humedades y gastos de comunidad. Un piso barato con problemas estructurales puede dejar de serlo.
Filtro 7
Precio objetivo y margen de negociación
Fija un precio máximo disciplinado antes de enamorarte del anuncio. Negociar también son condiciones, plazos y reparaciones, no solo el importe.
Tres resultados posibles
El método no obliga a comprar. Obliga a decidir con criterio. Tras pasar los siete filtros, la operación suele caer en una de estas tres salidas:
Comprar
Cuando los números funcionan con supuestos prudentes, los riesgos principales están identificados y el precio encaja dentro de tu límite máximo.
Negociar
Cuando el inmueble encaja en zona y tipología, pero el precio actual no compensa los gastos, la financiación o los riesgos detectados.
Descartar
Cuando la operación solo cuadra con alquiler optimista, poca vacancia o un precio que supera tu margen de seguridad.
Ejemplo rápido
Imagina un piso en anuncio por 168.000 € con un alquiler estimado de 790 €/mes.
Precio de compra
168.000 €
Alquiler mensual
790 €
Rentabilidad bruta
5.64%
Cálculo orientativo
Rentabilidad bruta = (790 × 12) / 168000 × 100 ≈ 5.64%
A primera vista, un 5.64% bruto puede parecer razonable. Pero el método no se detiene ahí. Hay que contrastar rentabilidad neta, comunidad, IBI, vacancia, reforma, impuestos, cuota hipotecaria y riesgos de la finca antes de decidir si comprar, negociar o descartar.
Si al descontar gastos y financiación el cash-flow queda justo, la decisión probablemente sea negociar precio o descartar —no comprar por entusiasmo.
Pasa del método a la acción
Herramientas para aplicar el método
Usa la calculadora para los números, la checklist para no olvidar gastos y riesgos, y el Informe Premium si quieres un análisis más completo de una operación concreta.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre el método CalculaPiso
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio de compra. La rentabilidad neta descuenta gastos, impuestos, vacancia, mantenimiento y otros costes reales. Para decidir, la neta suele ser más útil.
¿Cuándo debería negociar?
Cuando el piso tiene sentido estratégico —zona, demanda, estado aceptable— pero el precio anunciado no deja margen suficiente tras incluir costes, financiación y riesgos. Negociar también puede incluir reparaciones, plazos o condiciones de arras.
¿Qué riesgos debo revisar antes de firmar arras?
Documentación y titularidad, cargas, estado de la finca, derramas, certificado energético, situación de alquiler u ocupación, costes ocultos de reforma y coherencia entre lo prometido en el anuncio y lo verificado en visita.
¿CalculaPiso sustituye el asesoramiento profesional?
No. CalculaPiso ofrece herramientas y marcos orientativos para analizar mejor una operación. No sustituye asesoramiento legal, fiscal, financiero ni de inversión adaptado a tu caso.
¿Puedo usar este método para mi primera vivienda?
Sí. Aunque el método destaca variables de alquiler, los filtros de presupuesto, coste total, financiación, zona y precio objetivo también aplican si compras para vivir. En ese caso, la rentabilidad pesa menos que la cuota y el margen personal.
¿Puedo usarlo para comprar y alquilar?
Sí, y es uno de los casos donde más valor aporta. El método está pensado para contrastar números, riesgos y precio máximo antes de ofertar un piso con intención de alquilar.