Qué significa rentabilidad inmobiliaria
La rentabilidad inmobiliaria mide cuánto rendimiento puede generar una vivienda en relación con el dinero invertido. En un piso de alquiler, normalmente se compara el alquiler anual con el precio de compra, los gastos y el capital aportado.
El problema es que muchas operaciones parecen atractivas si solo miras la rentabilidad bruta, pero dejan de serlo cuando añades ITP, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, hipoteca, vacancia y posibles reformas.
Fórmula de rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es la fórmula más simple. Se calcula así:
Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra × 100
Por ejemplo, si compras un piso por 250.000 € y lo alquilas por 1.200 € al mes, el alquiler anual sería de 14.400 €. La rentabilidad bruta sería:
14.400 € / 250.000 € × 100 = 5,76 %
A primera vista puede parecer una operación interesante. Pero todavía no hemos descontado ningún gasto.
Fórmula de rentabilidad neta
La rentabilidad neta intenta acercarse más a la realidad porque descuenta los gastos recurrentes de la vivienda.
Rentabilidad neta = ingresos netos anuales / coste total de la inversión × 100
Aquí ya no basta con mirar el precio de compra. Conviene sumar impuestos, gastos de compraventa, reforma, muebles y cualquier desembolso necesario para poner el piso en alquiler.
Qué gastos debes incluir
Para calcular una rentabilidad realista, deberías incluir al menos estos conceptos:
- ITP o impuestos asociados a la compra.
- Notaría, registro, gestoría y tasación.
- Comunidad de propietarios.
- IBI.
- Seguro de hogar.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Periodos sin inquilino.
- Reforma y mobiliario.
- Coste financiero de la hipoteca.
- Impuestos sobre el rendimiento del alquiler.
Ignorar estos gastos suele inflar artificialmente la rentabilidad y puede llevar a comprar una vivienda que en realidad deja poco margen.
Ejemplo realista: piso de 250.000 €
Precio de compra
250.000 €
Alquiler mensual
1.200 €
Alquiler anual
14.400 €
Rentabilidad bruta
5,76 %
Ahora imaginemos que entre ITP, notaría, registro, reforma, muebles y otros costes iniciales el coste total sube a 280.000 €. Además, entre comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y vacancia estimamos 3.000 € anuales de gastos.
Ingresos anuales
14.400 €
Gastos anuales
3.000 €
Ingreso neto anual
11.400 €
Rentabilidad neta aproximada
4,07 %
La operación pasa de parecer un 5,76 % bruto a una rentabilidad neta aproximada del 4,07 %. Y eso antes de analizar fiscalidad personal, financiación o posibles desviaciones.
Diferencia entre rentabilidad y cash-flow
La rentabilidad mide el rendimiento anual sobre el capital o el coste de la inversión. El cash-flow mide si, mes a mes, entra más dinero del que sale.
Una vivienda puede tener una rentabilidad aceptable sobre el papel y aun así generar poco flujo de caja si la hipoteca es elevada, si hay muchos gastos o si el alquiler real queda por debajo de lo previsto.
Qué es el cash on cash
El cash on cash compara el flujo de caja anual con el dinero que realmente has aportado de tu bolsillo. Es especialmente útil cuando compras con hipoteca, porque no has pagado todo el precio de la vivienda al contado.
Cash on cash = cash-flow anual / capital aportado × 100
Este indicador ayuda a ver si el capital inmovilizado está trabajando bien o si la operación depende demasiado de una futura revalorización.
Cuándo una rentabilidad es buena
No hay una cifra única válida para toda España. Una rentabilidad puede ser razonable en una zona prime y quedarse corta en una zona con más riesgo. Lo importante es comparar rentabilidad, estabilidad del alquiler, liquidez, financiación, riesgo de vacancia y alternativa de inversión.
Como regla práctica, desconfía de cualquier operación que solo sea atractiva si todo sale perfecto: alquiler máximo, cero meses vacía, ninguna reparación y tipos de interés estables.
Errores habituales al calcular la rentabilidad
- Usar solo rentabilidad bruta.
- No incluir impuestos de compra.
- Olvidar comunidad, IBI y seguro.
- No reservar nada para mantenimiento.
- Suponer que el piso estará alquilado siempre.
- No meter reforma ni muebles.
- Confundir cuota hipotecaria baja con buena inversión.
- No comparar contra otras alternativas de inversión.
Calcula tu caso con la calculadora gratuita
Si tienes un piso concreto en mente, puedes usar la calculadora gratuita de CalculaPiso para estimar rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash-flow, cash on cash, capital necesario y gastos de compra.
Ir a la calculadora de rentabilidadSi vas en serio con una operación concreta
La calculadora te da una primera aproximación. Si estás a punto de firmar arras o quieres comparar varias viviendas, el Informe Premium CalculaPiso añade escenarios de estrés, riesgos, comparativa frente a otras alternativas y veredicto orientativo.
Ver Informe PremiumPreguntas frecuentes
Dudas frecuentes sobre rentabilidad de alquiler
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un piso?
Se divide el alquiler anual entre el precio de compra y se multiplica por 100. Es una primera aproximación, pero no incluye gastos ni financiación.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
La rentabilidad neta descuenta gastos como comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacancia, gestión, impuestos y otros costes de la operación.
¿Qué rentabilidad es buena en vivienda?
Depende de la zona, riesgo, financiación y estabilidad del alquiler. Conviene mirar rentabilidad neta, cash-flow, capital aportado y escenarios de estrés.
¿Es suficiente mirar alquiler anual dividido entre precio?
No. Esa fórmula solo muestra la rentabilidad bruta. Para decidir bien hay que incluir gastos, impuestos, hipoteca, reforma y posibles meses sin inquilino.