Ejemplo simulado para entender la diferencia entre rentabilidad bruta y neta, y por qué un anuncio atractivo puede quedar ajustado al meter todos los costes.
Lo importante
Cifras clave
Datos tomados de la fuente citada o simulaciones orientativas cuando se indica.
Precio anuncio simulado
170.000 €
Coste real simulado
≈ 193.000 €
Impuestos, gastos, reforma y colchón orientativos
Alquiler simulado
850 €/mes
Bruta simulada
≈ 6,0 %
850 × 12 / 170.000
Neta simulada
≈ 3,9 %
Tras gastos recurrentes y coste real total
La fórmula más extendida es sencilla: alquiler anual dividido entre precio de compra. En un ejemplo simulado con piso de 170.000 € y alquiler de 850 €/mes, la bruta rondaría el 6 %.
Es útil como primer filtro, pero no responde a la pregunta clave: ¿cuánto dinero entra y sale cada mes después de todos los costes?
La neta descuenta gastos recurrentes (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacancia) y, en un enfoque prudente, relaciona el resultado con el coste real total de entrada, no solo con el precio del anuncio.
En la simulación, si el coste real sube a unos 193.000 € y los gastos comen parte del alquiler, la neta puede caer hacia el 3,9 %. La operación sigue siendo analizable, pero ya no luce «tan rentable» como en el portal.
Dos pisos con la misma bruta pueden comportarse distinto si uno exige reforma, tiene cuota hipotecaria más alta o está en zona con más vacancia. El cash-flow mensual muestra si la inversión aguanta en caja.
Por eso CalculaPiso cruza bruta, neta, cuota, liquidez y dictamen orientativo antes de recomendar analizar más, negociar o descartar.
El análisis CalculaPiso contrapone bruta, neta y cash-flow en el mismo escenario. Sin esa triple lectura, el anuncio suele sobreestimar el atractivo de la inversión.
La diferencia entre 6,0 % bruto y 3,9 % neto en la simulación ilustra por qué el portal no cuenta toda la historia.
El anuncio muestra precio y renta esperada; no muestra tu coste real ni tu margen mensual. CalculaPiso recomienda calcular siempre bruta, neta y cash-flow en el mismo escenario.
Una inversión prudente no es la que presume de bruta, sino la que mantiene margen después de meter todos los números.
Fuente
Contenido propio a partir de: Metodología CalculaPiso (simulación editorial). No reproduce el texto original de la fuente.
Contenido orientativo. No constituye tasación oficial, asesoramiento financiero, fiscal ni legal.
Usa la calculadora relacionada para simular tu operación o el Informe Premium si quieres una lectura más completa.
