Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es la relación entre el alquiler anual y el precio de compra. Sirve como primer filtro, pero no refleja lo que realmente ganas ni lo que realmente invertiste.
La rentabilidad neta relaciona el ingreso neto anual —después de gastos recurrentes— con el coste real total de la operación. Es una métrica más útil para comparar pisos y decidir si una inversión compensa.
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra
Ejemplo rápido: 9.600 € de alquiler anual sobre 150.000 € de precio = 6,4% bruto.
Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = ingreso neto anual ÷ coste real total
Usa el coste real en el denominador y descuenta gastos antes de calcular el ingreso neto.
Qué incluye el coste real
El coste real total es la base correcta para medir rentabilidad neta. No es solo el precio del portal: incluye todo lo que pagas para poner el piso en marcha como inversión en alquiler.
- Precio de compra
- ITP o IVA según tipo de vivienda
- Notaría y registro
- Gestoría y tasación
- Reforma y puesta a punto
- Muebles y equipamiento
- Otros gastos de formalización
Si quieres estimar cuánto dinero necesitas para cubrir entrada, impuestos y gastos de compra, revisa la guía cuánto necesito para comprar un piso.
Gastos recurrentes que reducen el ingreso neto
El ingreso neto anual no es el alquiler multiplicado por doce. Hay costes que se repiten cada año y conviene incluirlos en el cálculo de rentabilidad neta.
- Comunidad de propietarios
- IBI y tasas municipales
- Seguro del hogar y responsabilidad civil
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones
- Vacancia (meses sin alquilar)
- Gestión del alquiler o comisión
Ejemplo numérico orientativo
Imagina un piso en anuncio por 150.000 € con un alquiler de 800 €/mes (9.600 €/año).
Precio de compra
150.000 €
Alquiler mensual
800 €
Alquiler anual bruto
9.600 €
Rentabilidad bruta
6,40 %
Coste real total
170.000 €
Ingreso neto anual
7.600 €
Aparente
Rentabilidad bruta
6,40%
Sobre el precio del anuncio, sin descontar gastos ni coste real de entrada.
Más realista
Rentabilidad neta aproximada
4,47%
Tras gastos recurrentes y sobre el coste real total de la operación.
7.600 € ÷ 170.000 € = 4,47%. La diferencia con el 6,4% bruto muestra por qué no basta con el precio del anuncio ni con el alquiler sin descontar gastos.
Calcula con tus números
¿Tienes una operación concreta?
Introduce precio, gastos, alquiler, vacancia y financiación en la calculadora de rentabilidad. Si quieres escenarios de estrés y veredicto orientativo, el Informe Premium profundiza antes de firmar.
Preguntas frecuentes
Dudas sobre rentabilidad neta en alquiler
¿Qué es la rentabilidad neta de un piso en alquiler?
Es el rendimiento que obtienes después de descontar del alquiler los gastos recurrentes y relacionar ese ingreso neto con el coste real total de la inversión, no solo con el precio del anuncio.
¿Por qué la rentabilidad bruta suele ser engañosa?
Porque solo compara alquiler anual y precio de compra. Ignora impuestos de compra, reforma, vacancia, comunidad, IBI, seguros y mantenimiento. Un piso con rentabilidad bruta atractiva puede quedar muy ajustado en términos netos.
¿Debo usar el precio de compra o el coste real en el denominador?
Para una rentabilidad neta más realista conviene usar el coste real total: precio más ITP, notaría, registro, gestoría, reforma, muebles y otros gastos de entrada. Así comparas lo que realmente invertiste con lo que te queda cada año.
¿La hipoteca afecta a la rentabilidad neta?
La rentabilidad neta habitualmente mide el activo antes de financiación. Si quieres ver el retorno sobre tu dinero aportado o el efecto de la cuota en caja mensual, conviene mirar también cash on cash y cash-flow, además de la rentabilidad neta del inmueble.
¿Cómo puedo calcularlo con mis números?
Puedes usar la calculadora de rentabilidad de CalculaPiso para introducir precio, gastos, alquiler, vacancia y financiación, y obtener una estimación de rentabilidad bruta, neta y cash-flow mensual.